📄 부동산 주택 매매 계약서 특약 조항 예시, 아파트 계약 주의사항
부동산 매매를 할 때 가장 중요한 순간은?
바로 ‘계약서 작성’입니다.
하지만 우리는 부동산 계약을 자주 경험하는 전문가가 아니기 때문에
특약이나 주의사항을 놓치기 쉬운데요.
특히 아파트 매매 계약이라면 더더욱 조심해야 합니다.
단순한 서류 한 장 같지만, 실제로는 수천만~수억 원 손실을 막아주는 안전장치가 될 수 있기 때문이죠.
오늘은 부동산 매매 계약서 작성 시 반드시 알아야 할 특약사항과 주의 포인트를
매수인/매도인 입장으로 나눠서 깔끔하게 정리해드릴게요.
🧾 매수인 입장에서 꼭 넣어야 할 특약 사항
아파트를 사는 입장이라면,
입주 후 발생할 수 있는 리스크를 사전에 차단하는 특약을 넣어야 합니다.
| 특약 문구 | 예시 설명 |
| 잔금일 전까지 모든 하자(누수, 곰팡이 등) 수리 완료 | 중대 하자에 대한 책임 명시 |
| 기존 근저당권 등 모든 권리관계는 말소 후 소유권 이전 | 담보 문제 예방 |
| 명도 지연 시 1일당 지체상금 10만 원 | 입주 지연에 대한 보상 규정 |
| 건축물대장, 등기부등본 등 공적장부 불일치 시 계약 해제 가능 | 서류 오류 대비책 |
| 잔금 6개월 내 중대 하자 발생 시 수리비 매도인 부담 | 사후 문제에 대한 방어 |
| 인덕션, 붙박이장, 냉장고장 등 그대로 양도 | 빌트인 인수 명확화 |
✅ 구두 약속은 반드시 문서로!
제품명, 브랜드까지 정확하게 기입하면 분쟁 방지에 탁월합니다.양도받기로 한 제품은 정확한 이름을 명시하세요.
예) “빌트인가전” → X / “인덕션 쿠첸 3구 쿡탑” → O하자 관련 문구는 최대한 구체적으로 기입하세요.
예) “중대하자 발생 시” → X
“중대하자(예: 누수, 곰팡이 등) 발생 시” → O
계약금을 지키기 위한 특약 작성은 기본!
명도 지연 시 지체상금, 기존 근저당권 말소 등
매매 기본 사항을 특약으로 반드시 명시하세요
🧾 매도인 입장에서 꼭 필요한 특약 조항
매도인은 계약금 보호와 하자 책임 한정이 핵심입니다.
| 특약 문구 | 예시 설명 |
| 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 및 인도 | 기본적인 계약 이행 기준 |
| 매수인은 2025년 O월 O일 기준 상태 확인 완료 | 하자 분쟁 예방용 문구 |
| 고의적 중과실 제외한 하자 책임 없음 | 예상치 못한 하자 방어용 |
| 인테리어 이후 하자 발생 시 매도인 책임 없음 | 리모델링 관련 분쟁 차단 |
| 매수인 귀책 계약 해제 시 계약금 반환 불가 | 계약금 방어 문구 |
⚠ 특히 중고 아파트(구축)일수록
하자나 인테리어 문제 관련 특약은 필수입니다.매도인은 하자 방어 문구 작성이 가장 중요합니다.
특히 구축 아파트의 경우, 인테리어 후 생길 수 있는 하자는
매도인과 무관함을 명시해야 논란을 줄일 수 있습니다.매수인 측 대출 문제나 사정으로 계약 해지 시 대비하여
“계약금 미반환” 특약을 반드시 포함시키세요!
✍ 계약서 특약, 이럴 때 꼭 필요합니다
- 명도 지연 예상될 경우 → 지체상금 특약
- 구두로 빌트인 가전 양도 약속한 경우 → 제품명 명시
- 등기, 대장 불일치 가능성 있는 매물 → 해제 특약
- 잔금 전 수리 약속한 경우 → 하자 수리 완료 조항
📌 특약은 ‘분쟁 예방 계약서’의 핵심입니다.
나중에 말 바꾸는 걸 막기 위해선 반드시 문서로 명시해야 합니다.
💬
부동산 매매 계약서는 거래의 끝이 아닌, 진짜 시작입니다.
매수인은 입주 후 문제를 걱정하고,
매도인은 모든 책임에서 벗어나고 싶어 하죠.
그 충돌의 중간지점이 바로 특약 조항입니다.
✔ 서로가 납득할 수 있는 조건으로
✔ 명확하고 구체적인 문구로
✔ 분쟁 없는 안전한 매매 계약 하시길 바랍니다.