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등기부등본 보는 법 – 세입자가 꼭 알아야 할 체크포인트 총정리

Koreanbase 2025. 5. 7. 22:28
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등기부등본 보는 법 – 세입자가 꼭 알아야 할 체크포인트 총정리

전·월세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 것 중 하나가 ‘등기부등본’입니다.
하지만 등기부등본은 한 번도 본 적 없거나, 봐도 무슨 말인지 모르겠다는 분들이 많아요.
그래서 오늘은 등기부등본 보는 법을 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 설명하고,
세입자가 체크해야 할 핵심 포인트 4가지를 알려드릴게요.

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 ‘이력서’와 같은 문서입니다.
해당 집의 소유자 정보, 저당권/근저당 설정 여부, 가압류·압류 유무 등
세입자에게 매우 중요한 정보가 들어 있습니다.

임대인이 실제 주인인지,
보증금을 돌려받을 수 있는 집인지
이 등기부등본 하나로 알 수 있어요.

등기부등본 열람 방법

  1. 인터넷등기소 접속: https://www.iros.go.kr
  2. ‘부동산 등기 열람’ 클릭
  3. 주소 입력 → 열람료 700원 결제 후 보기 가능

※ 모바일에서도 열람 가능 (공동인증서 필요)

등기부등본 구성 – 3가지 항목만 알면 끝!

항목 설명
표제부 건물의 주소, 용도, 구조, 면적 등
갑구 소유자 변경 이력, 가압류, 가처분, 압류 등
을구 저당권, 근저당, 전세권 등 ‘금전 관련 권리’

세입자가 꼭 확인해야 할 체크포인트 4가지

1. 집주인이 진짜 소유자인가? (갑구 확인)

  • 가장 최신 ‘소유권 이전’ 항목의 소유자 이름과 계약서상 임대인 이름이 일치해야 합니다.
  • 다르면 불법 중개, 명의 도용일 수 있음

2. 근저당 설정 여부 (을구 확인)

  • 근저당은 ‘채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 은행이 집을 가져갈 수 있게 하는 권리’
  • 선순위 근저당이 많으면 보증금 돌려받기 어렵습니다.
  • 보증금 > 근저당 설정금액이면 매우 위험!

TIP: 근저당 설정금액이 높고 소유자가 바뀐 이력이 많다면 전세사기 가능성 ↑

3. 전세권 설정 여부 (을구)

  • 계약서에만 있는 게 아니라, 전세권 등기가 등기부에 올라가 있어야 강력한 법적 효력이 생깁니다.
  • 전세권 미등기 = 확정일자·전입신고만으로 보호받아야 함

4. 가압류·압류 표시 확인 (갑구)

  • 임대인의 채무로 인해 가압류나 압류가 찍혀 있다면?
    → 집이 경매로 넘어갈 가능성 존재
    → 세입자 보증금이 위험해질 수 있습니다.

이런 등기부등본이라면 피하세요!

  • 갑구에 압류, 경매개시, 가압류 표시 있음
  • 을구에 2개 이상 근저당이 걸려 있음
  • 소유자가 최근에 바뀜 (명의 이전 직후 전세 내놓은 경우)
  • 소유자가 미성년자, 법인, 외국인 등 특이할 경우

등기부등본을 계약 전에 꼭 확인해야 하는 이유

  • 등기부를 계약 후에 보는 건 이미 늦을 수 있어요.
  • 보증금 수천만 원이 걸린 문제인 만큼, 반드시 계약 전 열람 + 계약서 작성 시 일치 여부를 재확인하세요.

보증금 보호는 ‘서류 확인’에서 시작됩니다

‘믿을 만한 부동산이라 괜찮겠지…’
‘집주인이 좋은 분 같아서 걱정 안 돼요’

 

→ 전세사기 피해자들이 가장 많이 했던 말입니다.
등기부등본 한 장 열람으로 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

오늘 계약 예정이라면, 지금 바로 인터넷등기소에 접속하세요.

 

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