임대차 보호법-전세, 월세 보증금 지키는 안전한 계약서 작성법

임대차 보호법-전세, 월세 보증금 안전한 계약서 작성법

전·월세 계약을 앞두고 가장 걱정되는 건 뭘까요?
바로 ‘보증금 돌려받을 수 있을까?’입니다.
전세사기 뉴스가 연일 나오고 있는 요즘, ‘임대차 보호법’은 세입자에게 꼭 필요한 법입니다.

하지만 막상 계약서 앞에 서면, 어떻게 해야 안전하게 계약할 수 있을지 막막하죠?

그래서 오늘은 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 임대차 보호법 핵심 내용과,

실제 계약서 작성 시 체크할 포인트를 완벽 정리해드립니다.

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1. 임대차 보호법이란?

‘주택임대차보호법’은 세입자 보호를 위해 제정된 법률로,
보증금 보호, 계약 갱신 청구권, 전입신고 및 확정일자 제도 등을 규정하고 있습니다.

이 법은 특히 임대차 계약서 작성이 부실한 경우에도 세입자를 보호할 수 있다는 점에서 중요합니다.

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2. 보증금 보호의 3요소 – 꼭 기억하세요

필수 요소	설명	효과
전입신고	주민센터에 전입신고를 해야 함	‘대항력’ 발생 – 집이 팔려도 보호 가능
확정일자	계약서에 날짜 도장을 찍음	‘우선변제권’ 확보 – 경매 시 보증금 우선 변제
등기부등본 확인	선순위 대출/저당권 확인	후순위일 경우 보증금 반환 어려움

이 세 가지가 빠지면 보증금을 지킬 수 없습니다.

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3. 안전한 임대차 계약서 작성법 – 체크리스트

① 표준계약서 사용하기

→ 정부 제공 표준임대차계약서 사용을 추천

② 필수 기재 항목 확인

• 임대인·임차인 이름 및 연락처
• 주소(계약 대상 부동산 명확히)
• 임대 기간, 월세/보증금 금액
• 지급일 및 방법

③ 계약서 원본 2부 작성

→ 임대인과 임차인 각각 보관
→ 반드시 서명+도장+지문 날인 추천

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4. 계약 전, 반드시 해야 할 3가지 사전 점검

1. 등기부등본 열람 (부동산 주소 기준)
   → 집주인이 실제 소유자인지 확인
   → 근저당, 가압류 등 ‘빨간줄’ 확인
2. 건축물대장 확인 (용도 확인)
   → 주거용이 아닌 상가일 경우, 전입신고/확정일자 불가
3. 이중계약 의심 시 직접 확인
   → 방이 여러 개 있는 집은 다른 임차인과 중복 계약 가능성 주의

등기부등본확인하기

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5. 계약 후에도 꼭 해야 할 것

1. 전입신고 (주민센터 or 정부24)
   → ‘대항력’ 확보
2. 확정일자 받기 (계약서 지참)
   → ‘우선변제권’ 확보
3. 계약서 사진 백업 + 문자 캡처 보관
   → 분쟁 시 증거로 사용 가능

 

✅ 전입신고, 확정일자, 증거 보관은 꼭 해야 하는 3대 보증금 보호 필수 절차입니다.

 

① 전입신고 (주민센터 or 정부24)
전입신고는 단순한 주소 등록이 아닙니다.
이걸 통해 ‘이 집에 실제로 살고 있어요’라는 법적 효력이 생깁니다.
우리가 흔히 말하는 ‘대항력’이라는 건데요,
쉽게 말해 나중에 집이 팔리거나 경매로 넘어가더라도
“나는 여기서 살고 있으니, 내 권리를 인정해 주세요” 라고 주장할 수 있는 힘이에요.

이 전입신고가 되어 있어야 임차인의 권리가 보장됩니다.

📌 방법: 가까운 주민센터 방문 또는 정부24 홈페이지에서 비대면 신청 가능
(주민등록증 또는 공동인증서 필요)

 

전입신고하기

 

② 확정일자 받기 (계약서 지참)
확정일자는 임대차 계약서에 ‘이 계약은 언제 체결된 것인지’ 공적인 날짜를 찍는 것이에요.
이게 있어야만 ‘우선변제권’, 즉 집이 경매로 넘어가도
내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 순서권을 확보하게 됩니다.

쉽게 말해, 전입신고는 내가 여기 산다는 걸 증명하는 거고,
확정일자는 계약이 언제부터였는지를 법적으로 인정받는 것입니다.

 

📌 방법:

• 주민센터 방문 → 계약서 원본 + 신분증 지참
• 수수료 600원 내외
• 접수 즉시 확정일자 도장 찍어줌

③ 계약서 사진 백업 + 문자·통화 내용 캡처 보관
만약 문제가 생겼을 때, 계약서를 잃어버리거나 내용 확인이 안 되면 정말 난감하겠죠?
그래서 계약서 작성 후에는 스마트폰으로 사진을 찍어두고, 클라우드나 이메일에도 백업해두세요.
또, 집주인과 나눈 대화 중 중요한 내용은 문자, 카톡, 통화녹음 등으로 반드시 증거를 남겨두는 게 좋습니다.

예를 들어

• “보증금은 O월 O일까지 꼭 드릴게요”
• “이번 달 월세는 안 내셔도 됩니다”
  이런 말도 나중에 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.

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📌 요약하자면

• 전입신고는 ‘살고 있다는 증명’
• 확정일자는 ‘계약 날짜의 증명’
• 증거 보관은 ‘말바꾸기 막는 증명’입니다.

이 3가지를 해두는 것만으로도
보증금을 잃을 확률은 현저히 줄어들고, 법적으로 강력한 보호를 받을 수 있어요.

전입신고하기

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6. 만약 문제가 생기면?

• 임대인이 보증금을 안 돌려준다?
  → 임대차분쟁조정위원회 or 법원 소송 가능
• 확정일자 없이 보증금 날릴 상황?
  → 소액보증금 최우선변제제도 활용 가능 (지역별 한도 확인 필요)

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계약서 한 장이 수천만 원을 지킵니다

‘계약서 잘 쓰면 보증금은 지킬 수 있다’
이 말은 단순한 조언이 아니라, 실제로 수많은 세입자들의 경험에서 나온 진리입니다.

전입신고, 확정일자, 등기부 확인이 3가지만 제대로 해도 전세사기 걱정은 절반으로 줄어듭니다.

오늘 집 보러 가신다면, 이 글 꼭 저장해두세요.
보증금 지키는 가장 현실적인 방법입니다.

 

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