전입신고 안 되는 원룸, 계약해도 될까? – 보증금 날릴 수도 있습니다

전입신고 안 되는 원룸, 계약해도 될까? – 보증금 날릴 수도 있습니다

최근 원룸 계약을 앞두고 "전입신고는 안 돼요"라는 말을 듣고
“이런 곳, 계약해도 괜찮은 걸까?”
“보증금 못 돌려받는 건 아닌지…”

고민하는 분들이 많습니다.

 

결론부터 말씀드리면, 전입신고 안 되는 원룸은 리스크가 매우 큽니다.
오늘은 전입신고가 불가능한 원룸의 유형과, 계약 시 주의사항,

법적 보호 여부까지 꼼꼼히 알려드릴게요.

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전입신고, 왜 이렇게 중요할까?

전입신고는 단순한 주소 등록이 아닙니다.
내가 이 집에 ‘실제로 살고 있다’는 법적 증거이자, 보증금을 지키는 첫 단계입니다.

특히 아래 두 가지와 연결됩니다:

1. 임대차보호법 적용 여부
2. 보증금 ‘우선변제권’ 확보 (확정일자 + 전입신고)

전입신고 없이 살면, 집주인이 집을 팔아버리거나 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

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전입신고 안 되는 원룸, 왜 생기는 걸까?

1. 불법 건축물(무허가 불법 증축)

• 옥탑방, 베란다 확장형, 컨테이너 원룸 등
• 건축물대장에 등록되지 않은 공간 → 주소 부여 불가 → 전입신고 불가

2. 비주거용 건물 (제2종근린생활시설, 상가)

• 주거용이 아닌 용도로 등록된 경우, 전입신고 자체가 안 되는 경우 많음

3. 다가구주택인데 ‘동·호수 없음’

• 주소가 애매하거나, 호실이 등기상 존재하지 않는 경우 전입신고 거절

4. 불법 분리 임대

• 한 세대 공간을 여러 방으로 나눠 임대 → 불법 임대 → 개별 호실 전입신고 안됨

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전입신고 안 되는 원룸 계약 시 문제점

항목	전입신고 가능	전입신고 불가
확정일자 받기	가능	불가 또는 무효
보증금 보호	가능	매우 어려움
대출 가능성	있음	거의 없음
공공서비스 등록(교육, 세금 등)	문제 없음	주소지 불일치로 문제 발생

특히 ‘보증금’이 큰 원룸이라면 절대 전입신고 불가 원룸은 피해야 합니다.

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계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

1. 건축물대장 층별 용도 확인
   → 주거용으로 등록된 곳인지 확인
2. 전입신고 가능 여부, 동주민센터에 사전 문의
   → 주소만 말해도 알려줍니다
3. 임대인의 확정일자·전입신고 방해 여부 확인
   → “전입신고 안 해도 돼요” 말하는 집은 조심하세요

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그렇다면 이런 원룸은 어떻게 계약해야 할까?

• 전입신고 불가능한 원룸이라면 계약 자체를 피하는 게 가장 안전합니다.
• 불가피하게 계약해야 한다면:
  • 보증금은 최대한 적게
  • ‘주택임대차계약이 아님’을 명시
  • 임대인의 신분, 소유권 여부 철저히 확인

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전입신고가 안 된다면, 절대 ‘괜찮겠지’ 하지 마세요

“지금까지 아무 문제 없었어요.”
“다른 사람들도 그냥 살고 있어요.”
이런 말은 사고 나기 전까지는 항상 맞는 말입니다.
하지만 사고는 한 번이면 끝입니다.

보증금 지키고 싶다면, 전입신고 가능한 원룸인지 꼭 확인하세요.
이 한 번의 확인이 수백만 원을 지켜줄 수 있습니다.

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